2026年4月11日，上海二手房单日网签量定格在1632套，这个数字不仅刷新了五年来的单日峰值，更让很多人想起了2021年的市场热度。但如果你认为这只是又一次熟悉的“小阳春”轮回，那可能就错了。因为这一次，市场的发动机不再是投资客，而是那些真正需要安家的普通人，他们用计算器算出的月供，比租金多不了多少。
“沪七条”政策在2月26日正式落地，非沪籍居民购买外环内住房的社保年限从3年压缩到1年，连续缴纳满3年及以上的甚至允许在外环内增购1套。公积金贷款额度从160万元跃升至240万元，叠加优惠后最高可达324万元。这些政策不是简单的“松绑”，而是精准地瞄准了三类人群：刚毕业落户的年轻人、持居住证多年的“准上海人”、被房产税拖住的本地改善家庭。
市场反应比预想中来得更快。3月上海二手房成交31215套，创下近五年单月新高，环比暴涨176%。这个数字突破的不仅是数据记录，更是一条业内公认的“荣枯线”——月成交2万套是市场活跃的标志，而3万套意味着情绪已经从观望转向了行动。截至4月19日，当月累计成交已达18782套，日均939套，“金三银四”的热度仍在延续。
谁在买房？数据给出了清晰的答案。3月成交中，总价200万元以下的房源以14326套占据半壁江山，占比50.3%；200万至300万元段成交6058套，占比21.3%。两者叠加，300万以下刚需交易在总盘中的占比超过了七成。70平方米以下的小户型成交占比已攀升至42%，这些数字指向一个简单的逻辑：房价回调让房源滑入了刚需群体真正“够得着”的价格区间。
价格信号也开始出现微妙变化。国家统计局数据显示，3月上海新建商品住宅价格环比上涨0.3%，与广州并列70城首位；二手房价格环比上涨0.4%。更具体的数据显示，4月第三周上海二手住宅市场均价报61555元/平方米，环比上升1.23%。调价房源中，涨价房源占比升至17.27%，房东涨价的信心正在回归。
库存端的变化更为关键。上海二手房自2025年8月起进入实质性去库存通道，至2026年2月挂牌存量较高峰期已缩减25.7%。到4月初，有效挂牌量降至8.7万套，去化周期收窄至约4个月。这不是买家在拼命接盘，而是低定价房东逐渐退场的结果，有的案例中甚至出现了小幅跳价现象。
市场情绪的温度计不仅体现在成交数据上。链家内部数据显示，3月二手房的带看量比1月提升了28%，买卖双方的平均成交周期从去年年中的49天压缩到了39天。58安居客统计显示，4月消费者和经纪人之间要求预约带看的确认量，同比增幅高达75%。这些真实的行动远比问卷调研更有说服力。
新房市场则呈现“结构性表演”的特征。高端项目如陆家嘴太古源源邸四度开盘，均价18.18万元/平方米，首日去化高达82%。但整体来看，2026年一季度上海全市新房供应与成交面积环比分别下降40%与27%，外郊环项目成为绝对主力。新房成交均价同比环比均回落约10%，降至71947元/平方米。
政策效果的传导路径十分清晰。同策研究院监测数据显示，“公积金贷款额度提升”对来访量的贡献占77%，“非户籍外环内购房社保年限由3年改1年”贡献19%。受新政影响客群来访成交转化比约10:1，远高于非新政客群的27:1，这充分体现了“沪七条”的定向精准性。
海外置业需求成为新的增长点。上海热销楼盘“安澜上海”迎来特殊看房客，售楼处接到的海外咨询多了起来，其中不少是曾住在迪拜、手里还捏着上海购房资格的中国人。他们询问的往往是5000万元起步的房子，这为高端市场注入了新的活力。
刚需群体的入场逻辑正在发生变化。在上海一家互联网公司工作的小郑，此前一直是坚定的“租房派”。但从去年三季度以来，他一直在算一笔账：同户型房源挂牌价已有明显回调，但月租金依旧稳定。“算下来租售比大概2.3%，加上自己判断房价继续大跌的空间似乎不太大了，买房可能也是一个不错的选择。”
区域分化格局依然存在。与徐汇长桥地块的热烈竞拍形成对比的是，普陀石泉地块和金山新城地块均以底价成交。这背后是楼市整体回暖的梯度传导，核心区域保持韧性，中外环及外围区域去化承压明显，续销成为市场常态。
对于刚需购房者来说，当前可能是过去两年里最友善的组合。300万以下房源供应充足、议价空间尚存但正在收窄、公积金最高可贷324万元、外环不限购。那些外环附近需要安家的年轻家庭，或是有学区入读时间压力的父母，时间窗口已经清晰可见。
改善型购房者面临的选择则更为复杂。内中环及远郊区域的去化压力仍然显著，但链家数据显示900万元以上高端房源成交占比正在持续上升，置换链条正在上移。仔细研究各个片区的供应结构，判断自身需求与未来供应的匹配度，可能比单纯等待“最低点”更理性。
国际投行也在重新评估中国房地产市场。高盛近期报告明确表示，上海和深圳房地产市场有望在今年底或2026年下半年触底，预计两地房价将在2025年底至2028年底期间累计上涨约15%。摩根大通同样表达乐观态度，认为大陆房市在经历5年调整后，正接近一个转折点。
但市场并非没有冷静的声音。张波同时指出，从以往经验来看，销售量持续处于高位达3个月以上，挂牌量持续减少达半年以上，并且60%以上板块的代表性小区挂牌房价连续上涨达3个月以上，才能带动市场整体房价进入真正的上升通道。目前市场处于量价修复初期，温和修复而非暴涨，或许是当下更稳妥的共识。
每一个周期的转变，都始于最早行动的少数人。随后是中间派犹豫但不得不跟进，最后是反应最慢的那些人下定决心，却发现价格已经不同。在上海，这种心理变化正在每一天的房产交易中心内上演，它不是来自宏观叙事，而是一个又一个家庭拉出计算器，默默勾选了“确认”按钮。
当刚需的引擎已经启动，改善的链条开始转动，价格的信号逐渐清晰，这轮回暖与以往最大的不同或许就在于：它不再是简单的情绪炒作或政策刺激，而是真实需求在合理价格区间内的集中释放。那么问题来了，当市场的天平从“以价换量”转向“量价齐稳”，你会是那个继续观望的人，还是已经准备好计算器的那一个？
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